通过授予地方灵活空间,采取如放宽落户条件、取消限购等政策

海南房产动态 2019-03-11 17:38:23
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同时,随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举”,满足人民多层次和多样化需求的新生态。

经历史上较严格调控,2019年房地产开?#32622;?#28459;着低迷的气氛:百强房企销售增速下滑,龙头房企也未能例外。从宏观形势看,2019年经济下行压力加大,“L”型走势?#24418;?#23436;成探底,房地产行业面临的压力不?#36828;?#21947;。

在房地产行业,恒大经济研究院院长任泽平的“长期?#24904;?#21475;、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言?#20445;?#25104;为指?#23478;的詵治?#21644;判断房地产行业发展趋势的指南针。近期,任泽平发表了对2019年宏观经济的预测:经济?#22411;?#24180;中触底,?#26102;?#24066;场否极泰来。

那么,2019年房地产市场将走出一条怎样的曲线?房企的?#40644;?#21475;又在哪里?近日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称《白皮书》)预计,2019年将是楼市“调整年?#20445;?#20294;局?#30475;?#21475;显?#37073;?#19979;半年先行一二线城市?#22411;?#29575;先筑底放量。

2019年将是楼市“调整年”

在这份由保利发展战略研究院和保利投?#25628;?#31350;院联合发布的《白皮书》认为,2018年?#21215;?#24230;,全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年?#20445;?#20294;局?#30475;?#21475;显?#37073;?#19979;半年先行一二线城市?#22411;?#29575;先筑底放量。

2019年,不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。为保证楼市平稳运动,中央将?#20013;?#23545;冲,通过授予地方灵活空间,采取如放宽落户条件、取消限购等政策,在资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,先行一二线城市将?#22411;?#29575;先筑底。

《白皮书》认为,目前房价和购买力错配,三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。从分线城市的成交总价占比来看,一线城市总价段300万元以上成交占比明显提升;二线城市100万~300万元总价段产品成主流;三四线城市总价段100万元以上产?#27675;?#27604;提升20多个百分点。

?#38054;?#27880;意到,以上观点与克而瑞发布的报告保持一致。今年春节期间,三四线城市返乡置业潮爽约,并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景,成交量不增反跌,2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖?#21215;?#35937;。

值得注意的是,本轮周期中,全国?#27573;?#20869;不同城市楼市“?#21512;那?#20908;”同时都存在。从70城新房价格指数可看出,以往各线城市价格变动时点基本一致,前后时间差?#24576;?#36807;一个季度;而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨,于2017年年中逐步走向横盘或调整,而三四线城市周期差异更为显著,城市群三四线紧随核心城市,中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。

保利发展战略研究院认为,市场调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998中国香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性。对于增量市场规模未来5~10年仍将维持10万亿+更?#34892;判模?#36825;也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

楼市将聚焦“胡焕庸线”

克而瑞认为,今年春节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目,预计各线城市仍将延续?#20013;?#20998;化的市场格局。即一二线城市成交量在政策趋缓下基本保?#27835;?#23450;,三四线城市依旧面临较大的调整压力。

那么,在今年的楼市“调整年?#20445;?#20855;?#20872;?#26679;素质的城市?#25856;?#25151;地产的机遇所在?

保利发展战略研究院?#27835;?#25351;出,城市人口、经济、产业等基本面?#25856;?#25903;撑房地产发展的根本因素,房地产发展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。

其认为,探究房地产行业两大核?#37027;?#21160;力是人口和城市,城市基本面决定行业生命周期,目前我国人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来源于人口结?#36129;?#21270;。

由于农民工年龄结构显著上升,成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同时,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

从资金、高素质人才以及资源集聚来看,?#25856;?#36164;源均在向核心城市聚集。据此,保利发展战略研究院提出明确提出“房地产已进入峰值时代”。?#23548;?#25968;据?#24310;?#35777;,即使2018年的市场运行周期承压,仍不改行业规模高位的峰值特征。

未来将房地产市场将聚焦“胡焕庸线”(地理学家胡焕?#22266;?#20986;的划?#27835;?#22269;人口密度的对比线)东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代;北方人口、资源、经济向少数大城市?#21215;?#32858;效应会更明显,而当前“南强北弱”格局下,南方城市整体看布局机会点优于北方。同时,随着产业发展格局和城市格局的变化,动态调整百城名单。

同时,随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举?#20445;?#28385;足人民多层次和多样化需求的新生态。

(转载来源:中国经济网)

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